Externe bijdrage Partner 31 dec 2023, 11:25

Leestijd: 3 minuten

Joshua Camera: ‘Particulieren in de rij om beleggingspanden te verkopen, buy-to-let is dood’

Van slager tot advocaat en van ondernemer tot werknemer; het beleggingspand(je) was jarenlang de toevlucht voor particulieren met een beetje vermogen.

De zekerheid van ‘stenen’, een vast rendement met jaarlijkse indexaties en dan natuurlijk nog de potentiële waardestijging; ‘je werd voor gek versleten als je je vermogen níet in vastgoed belegde’, aldus vastgoedontwikkelaar en -belegger Joshua Camera. Om daar meteen aan toe te voegen dat ‘die tijden echt zijn veranderd, nu staan ze in de rij om te verkopen’. Drie vragen over de veranderingen in de vastgoedbranche.

Hoe werd vastgoedbeleggen zo populair?

“Vastgoed is al decennialang een veilige beleggingshaven, met goede rendementen. De redenen ervoor zijn simpel: bevolkingsgroei, stijgende inkomens, inflatie en dalende rentes. En steden breiden niet uit richting hun kern, maar naar buiten toe. Wat je ook kocht, je beleggingen kwamen meestal vanzelf centraler te liggen en stegen in waarde. En voor beleggers waren er geen inperkende maatregelen. Specifieke regels waren er wel: met huurbescherming verhuurd vastgoed kende (terecht) een lagere telling in de vermogensbelasting en (minder specifiek maar wel relevant voor de branche) vermogen en schuld mochten tegen elkaar weggestreept worden.

Door eerdergenoemde factoren stegen de vastgoedprijzen flink, en de huren stegen mee. Het was simpele marktwerking, maar de vastgoedbranche kreeg de schuld van ontwikkelingen in bevolkingsgroei, inkomens en rentes waar het weinig aan kon doen. Natuurlijk, sommige vastgoedbeleggers verdienen veel geld: zij lazen de ontwikkelingen goed en speelden er adequaat op in”, aldus Camera.

Inmiddels zijn de kaarten anders geschud, wat veranderde er?

Camera: “De politiek zag mogelijkheid om zichzelf vrij te pleiten en de vastgoedbranche als zondebok aan te wijzen. Er kwamen maatregelen: de WOZ-cap (waardoor voor een woning in de grote steden vaak geen martkconforme huur meer gevraagd mag worden), het volledig meetellen in het vermogen van verhuurde woningen, het niet langer mogen salderen van leningen en bezittingen en meest recent de regulering van de middenhuur en het verhogen van de overdrachtsbelasting naar 10,4% voor beleggers. En voor wie daardoor nog niet afhaakte volgde de genadeklap: de stijging van de rentes. Inmiddels zijn voor de meeste bestaande woningen de (gestegen) rentelasten voor een belegger inmiddels ruim hoger dan de (door regulering beperkte) huur. ‘Buy-to-let’ is dood.

Maar er zijn nog steeds meer redenen voor mensen om te willen huren dan er aanbod is in de sociale/middenhuur sector. Dat gaat de komende tijd zeker leiden tot schrijnende situaties van mensen die bijvoorbeeld teveel verdienen voor een sociale (of midden)huurwoning, maar als zelfstandige ook geen hypotheek kunnen krijgen.”

Oké, en hoe gaat het nu verder?

Camera: “Wat je er (voor huurders en verhuurders) van vindt dat de particuliere huursector vrijwel verdwijnt, betekent dit dat beleggingen in vastgoed nog maar door één (kleinere) groep gedaan worden: professionals. In projectontwikkelingen, transformaties en nieuwbouw is (soms) nog goed te verdienen, al lijken gemeenten dit welhaast bewust tegen te gaan door te hoge grondprijzen te hanteren.

En los daarvan, de vermogende particulier moet naar iets nieuws op zoek. Aandelen en obligaties daalden de afgelopen tijd tezamen in waarde. Private equity en Venture Capital zijn risicovoller en geven geen reguliere inkomsten; simpelweg geen optie voor zij die voor hun pensioen beleggen. En crypto’s en andere exotische beleggingen zijn ook niet waar je aan denkt bij een pensioenbelegging.

Een goede spreiding van deze categorieën geeft enige zekerheid, maar nooit dezelfde zekerheid als vastgoed gaf.’